من المعروف أن سوق العقارات في كندا مضطرب، وارتفعت أسعار المنازل بأكثر من 35 في المئة خلال أربع سنوات فقط، وارتفعت تكاليف الفائدة على الرهن العقاري بنسبة 30.9 في المئة على أساس سنوي، وأسعار الإيجارات تصل باستمرار إلى مستويات قياسية.
ومع بدء السيطرة على التضخم، هناك مطالبات متزايدة تطالب بنك كندا بخفض أسعار الفائدة، وتخفيف بعض مشكلات القدرة على تحمل التكاليف على الأقل.
لكن محافظ بنك كندا، Tiff Macklem، يقول إن انخفاض سعر الفائدة ليس هو الحل السحري الذي يأمله الناس.
وقال Macklem خلال خطاب ألقاه في مونتريال يوم الثلاثاء: “إن القدرة على تحمل تكاليف السكن تمثل مشكلة كبيرة في كندا، ولكنها ليست مشكلة يمكن حلها عن طريق رفع أو خفض أسعار الفائدة”.
وأوضح أن المشكلة الحقيقية هي أن المعروض من المساكن ظل أقل من الطلب على المساكن لسنوات.
وأضاف في خطابه أمام مجلس مونتريال للعلاقات الخارجية: “هناك العديد من الأسباب وراء ذلك: قيود تقسيم المناطق، والتأخير في عمليات الموافقة ونقص العمال المهرة، ولا يمكن للسياسة النقدية معالجة أي من هذه الأشياء”.
انخفاض معدلات الإسكان يرجع إلى ارتفاع أسعار الفائدة
وقال Randall Bartlett، كبير مديري الاقتصاد الكندي في Desjardins، إنه من المتوقع أن تستمر أسعار المساكن المستأجرة والمملوكة في النمو فوق وتيرة ما قبل فيروس كورونا بعد نهاية عام 2024.
وكتب في بحث: “أحد النقاط الرئيسية من تقرير السياسة النقدية لبنك كندا لشهر يناير 2024 هو أن تضخم المساكن من المرجح أن يكون المحرك الأكثر أهمية لنمو الأسعار على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2024”.
وإن مسألة القدرة على تحمل التكاليف ليست جديدة في كندا، ولكنها تسارعت في السنوات الأخيرة.
ولدى RBC Economics ما يسمى “مقياس القدرة على تحمل التكاليف الإجمالية”، وبحلول نهاية العام الماضي، كان هذا المؤشر “عند أو بالقرب من أسوأ مستويات القدرة على تحمل التكاليف على الإطلاق في العديد من الأسواق”، مع مخاوف خاصة في المناطق الساخنة مثل فانكوفر وتورنتو.
وكتب مساعد كبير الاقتصاديين Robert Hogue في بحث صدر في ديسمبر: “ما يقرب من 60 في المئة من جميع الأسر يمكنها تحمل تكلفة امتلاك شقة عادية على الأقل في عام 2019 بناء على دخلها، وانخفضت هذه النسبة إلى 45 في المئة في عام 2023”.
وتقول جمعية بناة المنازل الكندية إن البدء في بناء المساكن (وهو مقياس لعدد المباني الجديدة التي بدأ تشييدها) قد انخفض لمدة عامين متتاليين، وأوضح رئيسها التنفيذي أن أسعار الفائدة المرتفعة هي على الأقل جزء من السبب.
وقال Kevin Lee: “إن أسعار الفائدة تقلل بشكل مباشر من جدوى بناء المعروض من المساكن الجديدة التي تشتد الحاجة إليها – لقد رأينا ذلك في عام 2023 وسيستمر في عام 2024”.
وقامت شركة كندا للرهن العقاري والإسكان (CMHC) باستطلاع آراء المتعهدين الذين يقومون ببناء شقق إيجارية مخصصة لهذا الغرض في الخريف الماضي، وقد أثيرت ثلاثة مخاوف رئيسية: ارتفاع تكاليف البناء بشكل كبير، ورسوم التطوير، وارتفاع أسعار الفائدة على الإقراض.
وقال تقرير CMHC: “لقد أدت الظروف المالية الأكثر تقييدا إلى الحد من تدفق الاستثمارات الخاصة إلى مساكن الإيجار الجديدة المبنية لهذا الغرض، مما أدى إلى انخفاض المشاريع المخطط لها وزيادة أزمة القدرة على تحمل التكاليف”.
عمل متوازن
قال Macklem إن الجميع – من أصحاب المنازل المحتملين إلى المطورين إلى صانعي السياسات – يريدون نفس الشيء.
وأضاف “الأمر واضح للغاية، فالحل بالنسبة للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان هو زيادة العرض”.
ولكن في حين أن العرض والطلب خارج نطاق السيطرة، أكد Macklem أن بنك كندا لا يمكنه فعل الكثير.
وقال “إن تأثير رفع سعر الفائدة هو في الواقع تحقيق توازن أفضل في سوق الإسكان، ليس عن طريق خفض العرض ولكن عن طريق خفض الطلب وجعله أكثر انسجاما مع العرض”.
فالتوازن هو الشيء الذي كان يفتقده سوق الإسكان الكندي لسنوات عديدة.
والخبر السار هو أن معظم الاقتصاديين يعتقدون أن بنك كندا سيبدأ في خفض أسعار الفائدة هذا الصيف، ومن المفترض أن يوفر هذا بعض الراحة للمتعهدين الذين يشعرون بالقلق بشأن تمويل مشاريعهم المقبلة ولأصحاب المساكن الذين يعانون من ارتفاع أقساط الرهن العقاري بشكل كبير.
ولكن البعض يعتقد أن مجرد توقع حدوث تغييرات في سعر الفائدة الرئيسي على الإقراض من البنك المركزي قد يؤدي إلى طوفان من النشاط المكبوت في مبيعات المساكن.
