قد يكون التنقل في سوق العقارات الكندي باعتبارك مهاجراً جديداً أمراً شاقاً، خاصةً إذا كان يختلف بشكل كبير عن سوق العقارات في بلدك الأصلي.
وسواء كنت تفكر في شراء أو استئجار منزل، سيساعدك هذا الدليل الموجز في توضيح بعض أنواع العقارات الأكثر شيوعاً مع شرح الوثائق التي تحتاجها لاستئجار أو شراء منزل، والنفقات الرئيسية التي يجب أن تضع ميزانيتها.
•هل يمكن لغير الكنديين شراء العقارات في كندا؟
أقر البرلمان قانون حظر شراء العقارات السكنية لغير الكنديين في يونيو/حزيران 2022 ودخل حيز التنفيذ في يناير/كانون الثاني 2023.
وتم إقرار الحظر المؤقت على مشتري المنازل الأجانب في محاولة لتخفيف الضغط على سوق العقارات وجعل السكن في متناول الجميع. وسيظل الحظر ساري المفعول لمدة عامين قبل انتهاء صلاحيته وسيمنع بشكل فعال غير الكنديين والشركات الأجنبية من شراء منزل.
يُذكر أن كندا تمر بأزمة إسكان تتميز بالطلب القوي ونقص المنازل ذات الأسعار المعقولة. ويقول الخبراء إن النقص الحالي كان أحد الأسباب الرئيسية لتضخم أسعار المنازل وتكاليف الإيجار.
وتظهر البيانات الجديدة الصادرة عن المؤسسة الكندية للرهن العقاري والإسكان (CMHC) أنه سيتعين بناء 3.5 مليون وحدة سكنية إضافية من أجل استعادة القدرة على تحمل التكاليف بحلول عام 2030، بالإضافة إلى المنازل التي يتم بناؤها بالفعل.
وفي حين أن الحظر على مشتري المنازل الأجانب لا يزال سارياً حتى اليوم، إلا أن المهاجرين الذين حصلوا على الإقامة الدائمة أو الجنسية معفون من هذا الحظر. وتشمل بعض الإعفاءات الأخرى ما يلي:
– الطلاب الدوليون الذين يستوفون متطلبات معينة، بما في ذلك قضاء معظم السنوات الخمس الماضية في كندا
– الرعايا الأجانب الحاصلين على وضع الإقامة المؤقتة، مثل اللاجئين والفارين من الأزمات الدولية
– موظفو القنصلية والدبلوماسيون
– حاملي تصاريح العمل الأجنبية مع تقديم الإقرارات الضريبية لمدة ثلاث سنوات على الأقل
• أنواع العقارات التي يمكنك استئجارها أو شراؤها
نورد لكم فيما يلي نظرة سريعة على أكثر أنواع العقارات شيوعاً التي يمكنك استئجارها أو شراؤها في كندا:
– المنزل المنفصل: منزل لأسرة واحدة قائم بمفرده على أرضه الخاصة، ويفصله عن المنازل الأخرى مساحة مفتوحة.
– المنزل شبه المنفصل: المنزل الذي يشترك في جدار مشترك مع منزل آخر، ولكنه غير متصل بأي بناء آخر.
– ال”Townhouse”: منزل متعدد المستويات يشترك في جدار واحد أو أكثر مع المنازل المجاورة، وعادة ما يكون ذلك في مجمع.
– الوحدات السكنية: الشقق هي وحدات مملوكة بشكل فردي داخل مبنى أو مجمع أكبر. يتمتع المالكون بحقوق حصرية في وحداتهم ولكنهم يتشاركون في المناطق المشتركة مثل الممرات ووسائل الراحة في المبنى.
– الشقة: مساحة معيشة مستأجرة داخل مبنى أكبر. وهي مشابهة للشقق السكنية، لكنها تتطلب عقد إيجار شهري ولا يمكن شراؤها بشكل مباشر.
• ترتيبات المعيشة الأكثر شيوعاً
تعد هذه الاتفاقيات الأكثر شيوعاً التي يمكنك الاختيار من بينها، سواء كنت تخطط لاستئجار أو شراء منزل:
1. الإيجار القياسي
عقد الإيجار القياسي هو عقد إيجار محدد المدة، ويمكن أن يكون بالمدة التي يريدها الطرفان. وعادةً ما تقدم الشقق شروط إيجار تتراوح من ثلاثة أشهر إلى سنة، أو حتى أطول. وتحدد هذه الاتفاقية القانونية دفعات الإيجار الشهرية ومسؤوليات المرافق والحقوق والقواعد والمسؤوليات الأخرى التي اتفق عليها الطرفان.
وتجدر الإشارة إلى أن كل مقاطعة وإقليم لديه قوانين ولوائح محددة فيما يتعلق بالتزامات المالك والمستأجر. ومن الجيد دائماً البحث عن بعض اللوائح الأساسية في مقاطعتك أو إقليمك حتى تعرف حقوقك وكذلك ما هو متوقع منك.
ويمكن أن يؤدي توقيع عقد إيجار طويل الأمد أو تجديد عقد حالي إلى تقييدك بمعدل إيجار أقل، مقابل إنهاء عقد إيجارك الحالي والبحث عن عقار جديد للإيجار في السوق. وفي العديد من المقاطعات والأقاليم، يُسمح لأصحاب العقارات بزيادة الإيجار مرة واحدة سنوياً للمستأجرين الحاليين، كما وضعت العديد من الحكومات حدوداً لمدى قدرة الملاك على رفع الأسعار.
وفي الوقت نفسه، لا توجد حدود للمبلغ الذي يمكن للمالك أن يطلبه من المستأجر الجديد في العديد من المقاطعات مثل أونتاريو. ضع في اعتبارك أيضاً أن فسخ عقد الإيجار مبكراً قد يؤدي إلى فرض عقوبات.
2. الإيجار الشهري
يقدم العديد من المالكين اتفاقيات إيجار شهرية لأولئك الذين لا يشعرون بالارتياح تجاه الالتزام طويل الأمد. وتطلب معظم المقاطعات والأقاليم من المستأجرين تقديم إشعار لمدة شهر واحد على الأقل، أو 60 يوماً إذا كانوا يخططون للمغادرة، بغض النظر عما إذا كان لديهم عقد إيجار شهري أو طويل الأمد.
ومع ذلك، يتمتع المستأجرون الذين لديهم عقود إيجار شهرية بمرونة أكبر في مقاطعات مثل Nova Scotia و New Brunswick. ويجب على أولئك الذين يستأجرون على أساس شهري تقديم إشعار قبل شهر واحد على الأقل قبل الخروج، في حين يجب على أولئك الذين يستأجرون على أساس سنوي تقديم إشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل.
ويتمثّل الجانب السلبي لعقود الإيجار الشهرية في كون تكاليف الإيجار أعلى بشكل عام، حيث يتحمل المالكون المزيد من المخاطر. وبمجرد خروجك، قد يستغرق الأمر بعض الوقت للعثور على مستأجر آخر، وقد يحتاجون إلى استثمار الأموال في تنظيف الوحدة أو إعدادها للمستأجر التالي.
3. شراء منزل
ينطوي شراء منزل على الحصول على رهن عقاري مع بنك أو مؤسسة مالية أخرى، ودفع دفعة أولية. حيث ستمتلك العقار وستكون مسؤولاً عن جميع أقساط الرهن العقاري والضرائب العقارية والتأمين والصيانة. وهو التزام مالي طويل الأمد وقد يتضمن عملية موافقة مطولة.
4. الإيجار بغرض التملك
يفكر بعض المشترين في اتفاقيات الإيجار بغرض التملك مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري وأسعار الفائدة. وتقدم هذه الاتفاقيات حلاً وسط بين الإيجار والشراء.
ويقوم المستأجرون في هذه الاتفاقيات باستئجار عقار لفترة زمنية محددة مع خيار شراء المنزل في نهاية مدة الإيجار، وغالباً ما يكون ذلك بسعر محدد مسبقاً. وبالإضافة إلى ذلك، قد يذهب جزء من دفعات الإيجار إلى الدفعة الأولى للمنزل.
ويتمثل الجانب السلبي في أن ترتيبات الإيجار بغرض التملك عادة ما تنطوي على دفعات شهرية أعلى. حيث سيتم تقسيم دفعاتك إلى قسمين – إيجارك الشهري والمال الذي تدفعه للدفعة الأولى أو ملكية المنزل.
• أساسيات التأجير
يتم تعريف المالك على أنه فرد أو شركة أو كيان يمتلك عقار ويؤجره للمستأجر مقابل دفعات الإيجار.
وعندما تتقدم بطلب لاستئجار عقار، يطلب منك أصحاب العقارات عادةً إكمال نموذج طلب يتضمن بياناتك الشخصية. وعلى الرغم من أن متطلبات التوثيق قد تختلف اعتماداً على المالك، إلا أن معظم اتفاقيات الإيجار تتطلب من المستأجرين المحتملين تقديم المستندات التالية:
– جواز السفر أو التأشيرة أو وثائق الهجرة لتحديد الهوية
– إثبات الدخل، مثل البيانات المصرفية، أو قسائم الراتب، أو خطاب التوظيف
– مراجع من المالكين السابقين (إن أمكن)
وقد يطلب العديد من المالكين أيضاً الموافقة على فحوصات الائتمان والخلفية. ويحتمل أن يطلب مالك العقار مبلغاً تأمينياً أعلى إذا كنت جديداً في كندا ولديك سجل ائتماني قليل أو ليس لديك أي سجل ائتماني. ولا يمكن أن يكون مبلغ وديعة التأمين أعلى بشكل عام من إيجار شهر واحد، لكن قد يُعرض على الأشخاص الذين لديهم تاريخ ائتماني وإيجار جيد مبلغ تأمين أقل.
وتشمل الرسوم التي ستدفعها ما يلي:
– وديعة التأمين: على الرغم من أن هذه الرسوم يمكن أن تختلف وفقاً للمقاطعة أو الإقليم، إلا أنها عادةً ما تساوي إيجار شهر واحد ويتم دفعها في بداية عقد الإيجار. ويجب أن تسترد هذا المبلغ في نهاية عقد الإيجار الخاص بك، بالإضافة إلى أي فوائد متراكمة، بشرط أن تترك الوحدة في حالة جيدة ولا تنتهك أي شروط.
– رسوم صيانة المناطق المشتركة (CAM): غالباً ما يشار إليها باسم “رسوم CAM” أو ببساطة “رسوم الصيانة”، ويتم دفعها بالإضافة إلى إيجارك الشهري للمساعدة في الحفاظ على المساحات المشتركة في العقار. قد تغطي الرسوم خدمات مثل تنسيق الحدائق ومكافحة الحشرات وخدمة القمامة.
وعادةً ما يتم سداد دفعات الإيجار الشهري بإحدى الطرق الأربع التالية:
– نقداً
– شيك
– التحويل البنكي الإلكتروني
– بطاقة الائتمان أو الخصم
وقد يكون لكل مالك نظام خاص به لتحصيل دفعات الإيجار. فعلى سبيل المثال، غالباً ما لا تقبل العقارات التجارية الأكبر حجماً النقد بسبب المخاطر الأمنية وقد تتطلب شيكاً أو حوالة بريدية أو دفعاً إلكترونياً.
والجدير بالذكر أنه لا يُسمح لأصحاب العقارات بزيادة الإيجار أكثر من مرة واحدة كل عام تقويمي في معظم المقاطعات والأقاليم. ويجب عليهم الالتزام بالقوانين التي تحكم زيادة الإيجارات. ويجب على المالكين أن يقدموا لك إشعاراً بخطط زيادة الإيجار لمدة تتراوح بين شهر وثلاثة أشهر، اعتماداً على مدة الاتفاقية. وبمجرد انتهاء عقد الإيجار الخاص بك، يمكنك تجديده أو فسخه.
• أساسيات شراء منزل
عادةً ما تكون عملية تقديم طلب شراء منزل أكثر صعوبة من عملية الاستئجار. وعلى عكس توقيع عقد الإيجار، فإن شراء منزل يتطلب منك الحصول على رهن عقاري.
مع العلم أن الرهن العقاري هو قرض من بنك أو مؤسسة مالية لتمويل شراء منزلك. وستدفع أقساطاً منتظمة خلال فترة زمنية محددة. وإلى جانب المساهمة في ملكية منزلك، سيتم توجيه جزء من مدفوعاتك نحو رسوم الفائدة التي يتقاضاها المُقرض.
وهناك نوعان من الرهون العقارية التي قد تواجهها:
– الرهن العقاري ذو سعر الفائدة الثابت: له معدل فائدة ثابت طوال المدة، مما يضمن دفعات شهرية يمكن التنبؤ بها. ويتم حماية المقترضين من تقلبات أسعار الفائدة في السوق.
– الرهن العقاري ذو سعر الفائدة المتغير: يمكن أن يتغير سعر الفائدة بناءاً على ظروف السوق، مما قد يؤثر على الدفعات الشهرية. وقد يستفيد المقترضون من انخفاض أسعار الفائدة ولكنهم يواجهون أيضاً خطر ارتفاع أسعار الفائدة.
وبالإضافة إلى المستندات والمراجع التي تثبت الإقامة، يرغب معظم المقرضين في الاطلاع على عدة سنوات من التاريخ المالي للتأكد من قدرتك على مواكبة الالتزام طويل الأمد للرهن العقاري. ويمكن أن يشمل ذلك إثبات الدخل والتاريخ الوظيفي.
ويعد تقرير الائتمان الخاص بك ونقاطك الائتمانية من العوامل الرئيسية التي سيأخذها المقرضون في الاعتبار قبل الموافقة على حصولك على قرض عقاري.
وعادةً ما تتطلب الرهون العقارية التقليدية دفعة مقدمة لا تقل عن 20٪ من قيمة المنزل. وقد تتطلب القروض العقارية المدعومة من CMHC دفعة مقدمة بنسبة 5% فقط، لكنها ستتضمن عملية موافقة أطول وشراء تأمين إضافي للرهن العقاري.
الرسوم المرتبطة بشراء منزل:
-الدفعة الأولى: هي النسبة المئوية من سعر شراء المنزل الذي يتم دفعه قبل الانتقال إليه. ويتيح لك تقديم الدفعة الأولى تأمين الرهن العقاري الخاص بك. وقد يطلب بعض المقرضين دفعة أولى أكبر بناءاً على وضعك المالي الفردي.
– دفعات الرهن العقاري: المبلغ الشهري الذي تدفعه مقابل قرض منزلك.
– تأمين الرهن العقاري: دفعة تأمين شهرية توفر التغطية في حالة التخلف عن سداد القرض الخاص بك. عادةً ما يكون ذلك اختيارياً للقروض العقارية التقليدية ولكنه مطلوب دائماً للقروض المدعومة من CMHC.
– تأمين أصحاب المنازل: يغطيك هذا التأمين ضد الأضرار غير المتوقعة التي تلحق بمنزلك، مثل الفيضانات والكوارث الطبيعية. ويمكن الحصول على هذه التغطية من خلال شركات التأمين.
– الضرائب العقارية: الضرائب السنوية التي يدفعها أصحاب العقارات إلى حكومة البلدية.
– تكاليف إتمام الصفقة: وهي نفقات إضافية، إلى جانب تكلفة شراء منزلك، يجب دفعها لإتمام الصفقة العقارية. ويمكن أن تشمل ضريبة نقل ملكية الأراضي، ورسوم التفتيش، والتكاليف القانونية أو الإدارية الأخرى.
– رسوم جمعية أصحاب المنازل (HOA): تتطلب المنازل في بعض الأحياء رسوماً شهرية لرابطة أصحاب المنازل، والتي تذهب نحو صيانة وتحسين المناطق المشتركة والهياكل المشتركة داخل المجتمع.
ويحتمل أن تتراكم كافة هذه الرسوم وتساهم في تكلفة أولية أعلى مما كنت تتوقعه. لذا يُنصح بأخذ بعض الوقت للنظر في متوسط أسعار هذه الرسوم بناءاً على مكان تواجدك وقيمة العقار الذي تبحث عنه.
وبمجرد الانتهاء من عملية تمويل الرهن العقاري ودفع رسوم إتمام الصفقة، ستكون قد اشتريت منزلاً بشكل رسمي.
•هل من الأفضل الإيجار أو الشراء في كندا؟
إذا كنت جديداً في كندا ولديك دخل وتاريخ ائتماني محدود، فقد تجد صعوبة في الحصول على رهن عقاري وشراء منزل بشكل مباشر.
وسيتعين عليك إعداد ميزانية تتضمن تفاصيل نفقاتك الشهرية المتوقعة والبحث عن متوسط أسعار المنازل في منطقتك لفهم مقدار الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله بشكل أفضل قبل شراء منزل.
وإذا كنت جاداً بخصوص عملية الشراء، فمن المفيد الاتصال بوكيل عقاري. حيث سيكون قادراً على عرض خياراتك بناءاً على ميزانيتك ويمكنه مساعدتك في التغلب على تعقيدات التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.
أما في حال لم تتمكن من الحصول على الموافقة للحصول على رهن عقاري، فقد يكون من الأفضل أن تبدأ باستئجار منزل أو التسجيل في اتفاقية الإيجار بغرض التملك مع مالك العقار. حيث يوفر كلا الخيارين المرونة بينما تستغرق وقتك لبناء سجل الائتمان والدخل الخاص بك.
